27.02.2024
|
Аналитика
Аналитика в основе ликвидности

Идеальный проект с точки зрения урбанизма — когда все сделано правильно: невысокие жилые дома, переменная этажность, комбинированные фасады, дорожки спрогнозированы нейросетью, детские площадки зонированы по возрастам, МАФы сочетаются, а пешеходные и транспортные потоки не мешают друг другу. Можно нарисовать необычную архитектуру и сделать крутое благоустройство, но, когда девелопер посчитает экономику, он начнет «резать» смету.

Смету застройщик режет, как правило, нелогично — часто убирая важное и оставляя второстепенное. Как итог, нарушается ликвидность, искажается концепция. Именно для того, чтобы были определены приоритеты, создание ликвидного проекта нужно начинать с аналитики, и его должны сопровождать и маркетологи, и проектировщики.

Ликос.png


Оценка локации


Правильно начинать работу над проектом с анализа наиболее эффективного использования земельного участка. Стандартная аналитика также включает в себя градостроительный и SWOT-анализ, в котором отражается, как мы говорим, «фактаж» — безоценочные факторы, влияющие на ликвидность (например, экология). Мы смотрим близлежащие участки, вид разрешенного использования которых позволяет строить жилье, — их важно оценить и учесть в рисках, чтобы потом не обнаружить под боком деструктивного конкурента, который продает то же самое, но дороже. Кроме того, мы анализируем конкурентов локации по земельному участку и укрупненную оценку спроса локации: что востребовано в этом районе, опросы клиентов и экспертное мнение.

Иногда девелопер просит оценить выбытие или дать экспертную оценку рыночной стоимости земли. Нужно обработать большое количество источников, поэтому качественная аналитика занимает в среднем более месяца. Итоговое исследование влияет на решение девелопера по земле и будущему виду проекта, поэтому лучше, когда аналитики и проектировщики работают в связке.

Многое в проекте зависит от стратегии девелопера, его видения.

Аналитика.jpg

Прогнозы и продажи


В части прогнозов девелоперы обычно задают вопросы «Почему именно такие темпы продаж будут?» или «Почему именно эти объекты попали в конкурентное поле?». Тогда мы объясняем, как сформировалась та или иная оценка, в зависимости от неоднородности конкурентного поля, срока выхода проекта на рынок, его класса и уровня репутации застройщика. Причем при формировании рекомендованной цены объекта необходимо учитывать «коэффициент новизны», если девелопер еще не строил в этом регионе, и вычитать «премию» покупателю за риск вхождения в проект застройщика, которого тот не знает. 

Мы оцениваем текущий момент, потому что прогнозировать на два-три года вперед — это неблагодарное занятие. Прогнозы по продажам не должны ложиться в основу оперативных планов продаж, потому что это очень крупные мазки. Рабочие планы продаж появляются, когда есть квартирография и проект выходит на рынок. Тем не менее мы учитываем не только фактические вещи, но и потенциал: если кто-то раньше продавал по определенным ценам, это не значит, что мы не можем продавать намного дороже.

По-хорошему, аналитик должен ответить на вопрос: какой нужно построить объект на этом земельном участке — какого класса, с какими характеристиками, квартирографией, площадью и технико-экономическими показателями, а также какая у него может быть цена и темпы продажи. Даже «фишки» будущего проекта, будь то фасады или благоустройство, могут быть отражены на этапе исследования. Аналитик выдает параметры проекта, которые будут востребованы в этой локации конкретной целевой аудиторией, и уже на этом этапе подключаются проектировщики, чтобы посадить на земельном участке необходимую продаваемую площадь. Часто на этом же этапе могут подключаться стратеги, дизайнеры и креаторы для проработки бренда проекта. Тогда продукт получится очень цельным.

Закажите ликвидный проект, который будет продаваться легко и с высокой премией к рынку: 

+7(499) 4907930

mail@devision.company

О связи аналитики и девелоперского продукта
Денис Шинкоренко руководитель центра аналитики
Другие статьи
Подпишитесь
на рассылку
полезных идей
на почту

Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы

Есть задача?

Давайте обсудим!

Давайте обсудим!

Отправить

Сообщение отправлено. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

+7 (499) 455 27 79
mail@devision.company

Следите за нами

Ваше сообщение
успешно оправлено
Спасибо!
Ваше резюме
успешно оправлено
Спасибо!
Вы успешно подписались
на рассылку полезных идей
Спасибо!
Заполните форму

Мы отправим вам файл презентации
для скачивания

Отправить

Сообщение отправлено.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на Обработку персональных данных