Герой этого кейса – застройщик из Читы – города, чья инвестиционная привлекательность кратно возросла с введением Дальневосточной ипотеки и привела в регион крупных девелоперов.
Клиент обратился к нам с запросом проверить целесообразность внедрения трендов, по которым строятся жилые кварталы комфорт-класса: функциональных МОПов, благоустройства и планировок, учитывающих новые сценарии жизни. Особенно остро стоял вопрос включения в проект террас и кладовых.
Глобально – застройщик хотел стать трендсеттером в городе до прихода федеральных застройщиков и спокойно выдерживать конкуренцию с сильными игроками рынка.
Задача
Провести комплексный анализ рынка и понять, какие тренды будут приняты локальным рынком, а в какие не стоит вкладывать средства. Узнать, будут ли востребованы террасы и кладовые среди потенциальных покупателей квартир. Подготовить компанию к приходу новых девелоперов, выявить и усилить конкурентные преимущества продукта.
Работу над проектом решили провести в 5 этапов:
- исследовать социально-экономические показатели
- провести анализ локального рынка недвижимости
- провести анализ проекта заказчика
- изучить ЦА и потребительские предпочтения
- разработать рекомендации по усилению проекта.
Исследование социально-экономических показателей
На первом этапе мы изучили демографию, численность возрастных групп, миграцию, уровень доходов, а также объемы жилого строительства в городе.
Выводы
- Возрастная структура населения меняется:
- растёт число молодых людей до 20 лет, которые уже через 5–10 лет сформируют новый, более требовательный сегмент покупателей. Решающими параметрами при выборе квартиры для них станут комфорт и безопасность жилого комплекса.
- увеличивается численность жителей 35 – 49 лет, заинтересованных в покупке двух- и трёхкомнатных квартир.
- Среднемесячная зарплата в Чите на 4 537 ₽ меньше, чем в среднем по России, и в 2023 году она составила 65 521 ₽. Однако, доля населения с доходом более 45 тыс. ₽/месяц здесь немного выше, чем в целом по стране — 26% и 25,9% соответственно.
- Средняя площадь жилья в Чите уменьшается, но обеспеченность при этом остается низкой по сравнению со средними показателями по РФ. Поэтому в регионе большая потенциальная емкость. Немалую роль здесь играют меры правительства, направленные на развитие Дальнего Востока.
Обеспеченность жильем в Чите составляет 22,1 м² на человека, в России — 27,8 м². Разница — 5,7 м². Для достижения среднероссийского уровня потребуется ввести 1 540 238 м² жилья.
Анализ рынка недвижимости
Второй этап начали с анализа объема рынка: важно было понять сколько квадратных метров жилья могут приобрести потребители за определенный период и какое количество квартир потребуется для баланса спроса и предложения. Далее, составили карту ближайших конкурентов и обозначили характеристики строящихся квартир.
Выводы
- Конкуренция умеренно концентрированная: все игроки имеют равное влияние на рынок недвижимости.
- За 2023 г. в Чите было построено 168 тыс. м² и проведено порядка 800 сделок с новостройками.
- Значительную долю в построенном жилье занимают одно- и двухкомнатные квартиры — 40% и 42% соответственно.
«Интерес крупных застройщиков к Дальнему Востоку растёт, но пока они сосредоточены на освоении Владивостока и Хабаровска. Чита остается без внимания. Однако компания «Самолёт» планирует выйти на местный рынок, поэтому конкуренция неизбежна. Необходимо предложить рынку усовершенствованный продукт, чтобы опередить федеральных игроков и занять лидирующие позиции в регионе.»
Денис Шинкоренко, руководитель центра аналитики DEVISION
Анализ проекта заказчика
На третьем этапе проанализировали планировочные решения в реализованной очереди ЖК. Сравнили планировки клиента и конкурентов, провели бенчмаркинг аналогичных проектов в других регионах и определили возможности для улучшения продукта.
Выводы
- Минусы планировочных решений конкурентов: нефункциональные пространства в квартирах в виде прихожих и длинных извилистых коридоров. Маленькая площадь жилых комнат – до 10 м².
- Плюсы планировочных решений конкурентов: спальни с выделенным помещением для гардероба и мастер–спальни с санузлом. Отдельные помещения под кладовую/постирочную.
В ходе исследования мы выявили два параметра, которые влияют на квартирографию локальных проектов:
- Дальневосточная ипотека. В новых возможных условиях — кредит до 9 млн ₽ на жилье площадью свыше 60 м² — спрос сместится на 2–комнатные квартиры.
- Сильный дефицит квартир площадью 75–77 м² и 87–89 м². Они не подходят под условия дальневосточной ипотеки, но востребованы среди потребителей. После выхода на рынок, их быстро раскупают.
Сопоставление структуры спроса и предложения среди конкурентов, 2022 – 2023 гг.
Изучение ЦА и потребительских предпочтений
На четвертом этапе провели количественный опрос покупателей жилья. Это помогло нам составить портрет целевой аудитории проекта, а также выяснить уровень спроса на террасы и кладовые среди потенциальных клиентов. Анкетирование прошли более 200 жителей Читы в возрасте 25-55 лет, которые приобрели квартиру в 2023 г. и/или планируют купить жилье в новостройке.
Выводы
- Средний возраст покупателя — 39 лет. Доля семейной аудитории — 70,2%, из них почти 66% с детьми. 44,3% относятся к потребительской группе со средними доходами 45 тыс. ₽.
- Уровень спроса на террасы в целом невысокий. Однако есть целевые группы покупателей, которые проявляют интерес: 14,8% к обычным террасам и 40,4% к террасам с отдельным входом в квартиру.
- Кладовые также занимают узкую нишу. Но стоит учесть две фокус-группы: 13,8% потребителей нуждаются в кладовых на первом этаже, 56,9% предпочитают кладовые на этаже квартиры.
Рекомендации для заказчика
На финальном этапе разработали задание на квартирографию, проектирование и формирование продукта. Также дали рекомендации:
- Интегрировать планировки, которые подходят для новых сценариев жизни с мастер-спальнями и гардеробными. В каждой квартире предусмотреть ниши для хранения.
- Добавить в МОПы колясочные, велосипедные и помещения для хранения инвентаря. Вход сделать с уровня земли.
- Разработать благоустройство с массивным озеленением, многоуровневым освещением, различными покрытиями. Необходимо позаботиться о местах тихого отдыха для взрослых. Спроектировать плейхаб, который станет конкурентным преимуществом ЖК.
«На локальном рынке мало представлены актуальные планировки. Мы нашли баланс между квартирами евроформата и классическими. Учли меняющиеся условия дальневосточной ипотеки — увеличили диапазон площадей в проекте. Предложили точечные решения для повышения конкурентоспособности»
Денис Шинкоренко, руководитель центра аналитики DEVISION
Кейс из Читы показывает, что при правильном подходе можно оперативно улучшить продукт, избежать внедрения дорогостоящих, но неликвидных фишек. Превентивно подготовить компанию к приходу федеральных девелоперов и наращивать объемы строительства, пока другие теряют прибыль.
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
Сообщение отправлено. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.
