О чем расскажем в статье:
1. Что такое эскизный проект жилого комплекса
2. С чего начинается разработка эскизного проекта
3. Что входит в эскизный проект ЖК
4. Сколько времени занимает разработка эскизного проекта ЖК
5. Чем эскизный проект отличается от стадии П
6. Как оценить экономическую эффективность эскизного проекта
7. Чек-лист: что девелопер должен определить до начала эскизного проектирования
На стадии эскизного проекта формируется продукт: его класс, квартирография, этажность, типология секций, фасады, общественные пространства, паркинг и ключевые технико-экономические показатели. Именно здесь девелопер получает возможность проверить, насколько будущий жилой комплекс одновременно соответствует рынку, нормативным требованиям и финансовой модели. Здесь же закладываются основные технико-экономические показатели, типология застройки, квартирография, парковочные машино-места.
Задача эскизного проекта — разработать ключевые архитектурные решения правильно, потому что на следующих стадиях вносить изменения станет дороже и сложнее.
Что такое эскизный проект жилого комплекса
Эскизный проект — этап концептуальной проработки объекта, на котором определяются основные архитектурные, планировочные, продуктовые и технико-экономические параметры будущего ЖК.
Проще говоря, эскизный проект отвечает на вопрос: что именно девелопер собирается построить, для кого, в каком объёме и с какими характеристиками.
Эскиз также должен учитывать ограничения участка: санитарно-защитные зоны, существующие инженерные сети, ограничения по плотности, инсоляцию, расстояния до окружающей застройки, предельные отступы и другие нормативные требования. Эти параметры важно проверить до фиксации архитектурной концепции, поскольку их позднее выявление может потребовать изменения всей посадки здания.
С чего начинается разработка эскизного проекта
На практике разработка эскиза жилого комплекса проходит не по принципу «сначала нарисовали фасад, потом придумали квартиры». В девелоперском проектировании отправной точкой становится продукт.
Один из ключевых этапов — разработка типового этажа. Именно на нем находится основная масса квартир, поэтому его формирование сильнее всего влияют на будущую ликвидность проекта.
«Мы начинаем с самого основного — типового этажа. Нам в первую очередь нужно сделать его комфортным и ликвидным. Около 98% всех квартир находятся в типовых этажах», — отмечает Антон Патракеев, руководитель отдела эскизного проектирования ДЕВИЖН.
После типового этажа прорабатываются первые этажи: входные группы, колясочные, МОП, коммерческие помещения и другие элементы, влияющие в том числе на коэффициент продаваемой площади. Параллельно могут разрабатываться подземная часть, технические этажи и фасады.
Фасад при этом не является исключительно декоративным слоем, который добавляется после завершения планировок. Архитектурный образ может влиять на конфигурацию здания: расположение балконов и лоджий, подрезки, террасы, верхние этажи и другие элементы необходимо учитывать в общей архитектурной схеме.
После согласования внешнего вида и основных планировочных решений подключается более детальная работа по благоустройству, МОП и другим элементам продукта. Это не строго линейный процесс: многие решения принимаются параллельно и несколько раз корректируются в ходе работы.
Что входит в эскизный проект ЖК
Состав эскизного проекта зависит от задачи и особенностей объекта, однако для жилого комплекса в нём обычно должны быть заложены следующие решения.
Архитектурные решения
Это планы этажей, типовые и уникальные секции, фасады, разрезы, высотные параметры, входные группы и основные архитектурные элементы.
Продуктовые решения
Ключевой блок для девелопера — квартирография. В ней определяется количество квартир разных типов, их площади, соотношение форматов и средняя площадь лота.
Здесь же оценивается функциональность планировок: расположение кухни-гостиной, санузлов, гардеробных, мастер-спален, мест хранения и других помещений.
Технико-экономические показатели
На эскизной стадии фиксируются основные показатели, которые затем становятся базой для дальнейшего проектирования и финансовой модели: общая площадь, продаваемая площадь, количество квартир, средняя площадь лота, этажность, количество секций, параметры коммерции и паркинга.
Инженерные и конструктивные решения
Даже если на эскизе они ещё не имеют той детализации, которая потребуется на стадии П и Р, принципиальные решения необходимо учитывать заранее.
Речь идет о вентиляции, водоснабжении, канализации, отоплении, инженерных коммуникациях, противопожарных систем, путях эвакуации и других системах.
Фасады и благоустройство
Эскиз должен определить архитектурный образ комплекса и его соответствие классу и окружению. На основе согласованной конфигурации здания далее формируются основные элементы благоустройства: входы, расположение спортивных и детских площадок в соответствии с нормативами.
Какие параметры особенно важны
При оценке эскизного проекта недостаточно посмотреть на красивую визуализацию. Для девелопера ключевыми являются три взаимосвязанных параметра: функциональность, уместность и экономика.
Первое — функциональность продукта. Квартира должна быть ликвидной, соответствовать рынку по площади и иметь рациональную планировку без лишних квадратных метров.
«Мы в девелопменте в первую очередь торгуем лотами и квадратными метрами квартир, поэтому на них должно быть основное внимание. На первом месте — правильно подобранная квартирография и хорошее планировочное решение без лишних квадратных метров», — говорит Антон Патракеев, руководитель отдела эскизного проектирования ДЕВИЖН.
Второе — уместность. Архитектурные решения должны соответствовать классу проекта, его целевой аудитории и конкретной локации. Один и тот же фасадный приём может быть уместным в одном районе и совершенно неуместным в другом.
Третье — экономика. Любое решение должно рассматриваться не изолированно, а в связи со стоимостью строительства, продаваемой площадью, ценой реализации и итоговой ликвидностью.
Именно поэтому качественный эскизный проект — это поиск баланса между интересами будущего покупателя и экономикой девелоперского проекта.
Сколько времени занимает разработка эскизного проекта ЖК
Срок зависит от площади объекта, количества секций, сложности участка, класса проекта, степени уникальности архитектуры и объема согласований.
В качестве ориентира для жилого комплекса площадью около 30 тыс. м² продаваемой площади можно использовать срок около 100 рабочих дней, то есть примерно четыре месяца. В этот период входят разработка планировочных решений, типовых и уникальных этажей, первых этажей, подземной части, фасадов и других решений.
При этом срок нельзя оценивать только по площади объекта. Существенное влияние оказывает степень типизации секций.
Если в жилом комплексе 12 секций и все они уникальны, для каждой потребуется отдельно разрабатывать типовые, первые и уникальные этажи. Если те же 12 секций объединены, например, в три основных типа, объем проектирования сокращается.
Степень типизации зависит от класса проекта. Чем выше класс и индивидуальнее продукт, тем больше архитектурной уникальности можно позволить. Для более доступных сегментов высокая повторяемость секций помогает контролировать стоимость и сроки строительства.
Чем эскизный проект отличается от стадии П
Главное различие — в цели и уровне детализации.
Эскизный проект определяет основные решения будущего объекта. Стадия П детализирует и оформляет принятые решения в составе проектной документации.
На эскизе девелопер ещё может выбирать между различными продуктовыми решениями, вариантами квартирографии, типизации секций, фасадными и конструктивными решениями. На последующих стадиях цена изменения решения значительно возрастает.
Именно поэтому идея «зачем делать эскиз, если можно сразу перейти к стадии П» может оказаться экономически невыгодной.
На практике даже анализ уже разработанного проекта способен выявить значительный потенциал оптимизации. В ДИВИЖН отмечают случаи, когда экспресс-анализ готовых мастер-планов и планировок позволяет находить возможности экономии на уровне сотни миллионов рублей — за счет неоптимальной квартирографии, избыточных коридоров, балконов и лоджий, расположения ЛЛУ.
При этом речь не обязательно идет о нарушении нормативов. Проект может полностью соответствовать требованиям, но быть неоптимальным с точки зрения продукта или экономики.
Соответствовать нормам и быть экономически и продуктово оптимальным – не одно и то же.
Как оценить экономическую эффективность эскизного проекта
Экономическую эффективность эскиза нельзя свести к стоимости самого проектирования. Правильнее оценивать, насколько принятые решения влияют на финансовый результат всего проекта.
Один из ключевых показателей — коэффициент продаваемой площади, то есть отношение площади, которую можно реализовать, к общей площади проекта. Чем больше полезной площади при сохранении качества продукта, тем выше потенциальная эффективность проекта.
Но максимизация продаваемой площади сама по себе не является целью. Если ради дополнительных квадратных метров ухудшить планировки, сократить необходимые помещения или сделать продукт неудобным, это может снизить его ликвидность.
Поэтому оценивать эскиз следует комплексно:
- объем продаваемой площади;
- средняя площадь квартиры;
- структура квартирографии;
- стоимость строительства;
- площадь и стоимость МОП;
- количество и типы секций;
- стоимость инженерных решений;
- стоимость фасадов;
- стоимость благоустройства;
- потенциальная цена реализации;
Антон Патракеев, руководитель отдела эскизного проектирования ДЕВИЖН, описывает хороший результат как баланс нескольких параметров: «Получился хороший ликвидный продукт с качественными фасадами, с хорошими планировками, с хорошим коэффициентом продаваемой к общей площади».
Чек-лист: что девелопер должен определить до начала эскизного проектирования
Девелопер должен заранее ответить как минимум на несколько вопросов:
- Какой продукт мы создаем?
- Для какой аудитории и какого ценового сегмента?
- Какие параметры для нас принципиальны, а на каких мы готовы экономить?
- Какую среднюю площадь квартиры и квартирографию мы считаем целевой?
- Какая степень архитектурной уникальности соответствует нашему классу?
- Какие элементы продукта являются обязательными, а от каких можно отказаться?
По опыту архитектурно-проектной компании ДЕВИЖН, одна из главных проблем возникает тогда, когда внутри команды девелопера нет единого представления о будущем продукте: одна сторона хочет минимальные площади, другая — максимально выразительные фасады, третья — минимальную стоимость строительства. В результате архитекторы получают противоречивые требования.
Оптимальная модель — когда все заинтересованные подразделения девелопера согласуют техническое задание внутри компании, а в архитектурное бюро поступает единая позиция. Такой подход позволяет не возвращаться к принципиальным решениям на каждом следующем этапе.
Комплексная работа над эскизным проектом позволит сформировать действительно востребованный на рынке продукт, отвечающий как запросам рынка, так и требованиям соответствия классу и затратам на него со стороны реализации.
ДЕВИЖН
редакция
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
