Какие продуктовые решения влияют на востребованность жилого комплекса, что необходимо закладывать на начальных этапах его формирования и возможно ли разрабатывать проект так, чтобы избежать лишних корректировок. В статье рассмотрим каждый этап работы архбюро DEVISION над созданием ликвидных продуктов.
Проведение анализа
Исследования — отправная точка девелоперского проекта. Именно аналитики выдают параметры ЖК, который будет популярен у целевой аудитории.
Какие показатели обязательны для анализа
● Динамика социально-экономических факторов: миграция и численность населения, уровень доходов и семейное положение, возрастная структура и размер домохозяйств
● Рыночные показатели: емкость рынка и концентрация конкуренции, ипотека и структура продаж, темпы выбытия
● Опрос и выявление ядра ЦА, мотивы покупки, инсайты
● Глубокий анализ конкурентов и бенчмаркинг лучших практик
Сопоставление спроса и предложения среди конкурентов (пример из отчета по аналитике DEVISION)
Качественный отчет содержит не только выводы и SWOT-анализ, но и задание на квартирографию проекта с предельными параметрами площадей, прогнозируемые темпы продаж с диапазонами цен, параметры и востребованность коммерческой инфраструктуры.
Сопоставление спроса и предложения среди конкурентов (пример из отчета по аналитике DEVISION)
Создание продуктовой концепции
Второй этап работы — создание продуктовой концепции проекта на основе позиционирования. Команда DEVISION в такую концепцию включает три главные составляющие.
● Big Idea
● Референсы по архитектуре, благоустройству и дизайну интерьеров
● Принципы создания планировочных решений
Более подробно остановимся на первом пункте. Big Idea — позиционирование продукта через его визуальные и смысловые образы. Это необходимо, чтобы все решения по проекту соответствовали его идее. И важно пронести концепцию через весь жизненный цикл жилого комплекса: от проектирования до ввода в эксплуатацию.
В другом проекте команда DEVISION отразила идею нового центра города и отсылку к столичным Патриаршим прудам через концепцию благоустройства
Работая над продуктовой концепцией, вы получаете графическое задание на проектирование с наработками по позиционированию проекта на рынке.
Разработка мастер-плана
Итак, у нас есть аналитические данные, рекомендации и образ будущего продукта. Теперь можно приступать к мастер-планированию.
Принципы создания эффективного мастер-плана
1. Приоритет пешеходам. Гарантирует трафик для коммерческой инфраструктуры ЖК и формирует его безопасность: жители должны свободно передвигаться по всей территории жилого квартала.
2. Точки притяжения. Повышают привлекательность локации. Это могут быть существующие элементы — набережные, парки, лесные массивы, так и планируемые — торговые центры, спортивные клубы, креативные кластеры и социальная инфраструктура.
3. Разнообразие фасадов и этажности. Помогают создать эстетичную комфортную среду, которая не давит на человека. А также сформировать айдентику места, отличительный образ, сделать его запоминающимся среди других ЖК в окружении.
Эффективный мастер-план и продуманная стратегия его реализации позволят «раскачать» проект уже на старте продаж. Что особенно актуально для крупных жилых кварталов, которые реализуются поэтапно, и первая очередь успешно продает каждую последующую.
Пример мастер-плана от DEVISION. Сформировали основные точки притяжения и рекреации: торговый центр, поликлиника и набережная. Все эти объекты обеспечены пешеходной инфраструктурой.
Эскиз и планировки
До начала работ по эскизному проектированию важно детально составить подробное техническое задание для архбюро. Ключевые параметры, которые должны быть в ТЗ:
● Финальное задание на квартирографию и коммерческую недвижимость
● Согласованные целевые технико-экономические параметры (продаваемая площадь по типам недвижимости)
● Высота и типизация этажей
● Конструктивная схема и толщина перекрытий
● Инженерные коммуникации
● Материал стен
● Тип лифта
● Тип паркинга и другие параметры
Архитекторы DEVISION рекомендуют обратить больше внимания на следующие аспекты при разработке эскизного проекта.
Сечение вентканалов и санузлов. Если у вас два санузла, второй можно переоборудовать в уборную, что уменьшит воздухообмен с 50 до 25 м³ в час и сократит размер вентиляционного канала (примерно на 0,2 м²). Кажется, что это небольшое значение, но если умножить его на количество санузлов в ЖК, то значительно увеличится количество м² в общей продаваемой площади проекта.
Излишние перегородки внутри помещений. Не стоит выделять гардеробную и устанавливать двери — это приведет к дополнительным затратам на строительно-монтажные работы и потери продаваемой площади.
Коэффициент эффективности (К1). Это отношение суммарно продаваемой площади этажа к общей площади вместе с МОП, лестничной клеткой и лифтовым холлом. Коэффициент показывает, насколько эффективно используется площадь здания. Оптимальный показатель должен быть не ниже 0,8 (для проектов бизнес класса — не ниже 0,7).
Так, для одного из заказчиков мы провели аудит планировок и предложили оптимизировать вентшахты и ниши для инженерных коммуникаций, ширину и конфигурацию межквартирного коридора, исключить тамбуры в коммерции. Как результат — получили дополнительные 1 270 м² продаваемой площади.
При формировании девелоперского проекта необходимо провести качественную аналитику, создать продуктовую концепцию, разработать мастер-план и составить техзадание на эскиз и планировки. Все это поможет избежать ошибок и частых исправлений, а также сократит время и ресурсы как для заказчика, так и для архбюро.
DEVISION
редакция
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
Сообщение отправлено. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.
