09.09.2024
|
Архитектура и проектирование
|
238 просмотров
Как сделать проект ликвидным. Кейс по аудиту планировок

Девелопер может обратиться за аудитом, потому что неудовлетворен текущими планировками. Опыт подсказывает ему, что такие квартиры сложнее продать. Когда застройщик видит нестыковки в проекте, но не может аргументированно убедить проектировщиков их нейтрализовать, ему нужна дополнительная экспертиза.

Почему квартиры получаются неликвидными? Иногда проектировщику неудобно корпеть над эргономичностью, и он уверенно говорит: «Так построить нельзя, потому что пилон не перенести!». А застройщик думает «ну нет, так нет», и больше ни к кому не обращается. Но чаще всего перенести можно все, а стоит ли это делать — нужно определить в ходе аудита.

Специалисты высочайшей квалификации, посмотрев на план этажа, сразу обозначат проблемные места, которые можно решить изменением армирования несущих элементов, перестановкой вентиляционных или канализационных каналов. Когда с заказчиком спорит конструктор — это одно, а когда конструктор с конструктором — совсем другое.

→ Работа над планировками — скрупулезный процесс. Часто проектировщикам лень перемещать стены на три сантиметра, делать дополнительные окна в комнатах и санузлах, хотя это повышает ликвидность. Иногда планировки становятся заложниками других решений. Например, в ситуации, когда архитектор-эстет подчиняет внутреннюю эргономику фасаду.

Аудит планировок — это решения, которые делают проект более ликвидным. Контур здания при этом чаще всего не меняется. Архитекторы, эксперты по продажам и маркетингу оценивают расположение инженерных систем и баланс площадей, оптимизируют их, расставляют мебель с реальными размерами, устраняют перехлесты дверей и нестыковки в размещении оборудования. Такие продуманные ликвидные квартиры улучшают продаваемость проекта на 10–30%.

Кейс по аудиту планировок

В бюро обратился застройщик, у которого проект находился в ∙стадии разработки проектной документации, но еще не прошел экспертизу. Он хотел, чтобы квартиры стали ликвиднее, но их стоимость не изменилась. Это дом с красивой архитектурой, расположенный на участке с большим перепадом высоты на набережной реки. Проект инженерно сложный: двухуровневый подземный паркинг, два этажа коммерческих помещений и шестнадцать этажей по шесть квартир. Класс жилья «комфорт+» с элементами бизнеса подразумевал планировки большой площади с насыщенным сервисным функционалом.

scale_2400.png
Исходный типовой этаж. Оранжевым выделены колонны. Общие моменты: 1 — Фасад с жестким ритмом оконного проема не позволяет использовать гибкие планировочные решения. 2 — Нарушение СП. По пожарным нормам простенок должен быть более 2 м. 3 — Комнатность квартир не соответствует названиям. Названия квартир считаются по спальням. Например, квартира с большой кухней-гостиной — это квартира формата 1+ или «евро»: еврооднушка, евродвушка. 4 — Высокий коэффициент К1 — 0,86. 5 — Траектории входных дверей пересекаются. 6 — Простенки меньше 600 мм не позволяют правильно расположить кухонные гарнитуры. Простенок должен быть минимум 650 мм от угла, учитывая 20 мм плиточного фартука и стандартную глубину кухонной столешницы 600 мм.

Первое, на что обратила внимание команда, были мощные колонны 600х600 мм, которые шли с определенным шагом. Этот конструктив работал во многом в угоду паркингу, так легче парковать автомобили на подземных этажах. В квартирах же колонны образовывали углы, которые сложно спрятать в интерьере.

Руководствуясь логикой, что люди покупают квартиры для себя, а не для машин, проектировщики предложили отказаться от колонн, заменив их пилонами толщиной 200 мм.

scale_2400 (1).png
Пилон прячется в тело стены, за счет чего квартира смотрится цельной

Отказаться от колонн в пользу пилонов непросто. Там другое армирование, другая работа и расчеты. В этом и есть суть ликвидного проектирования — вы проектируете не колонны, которые нужны по конструктивной схеме, а тот несущий элемент, который делает планировку ликвидной. Не два ликвидных машино-места в подвале, а 16 ликвидных квартир по этому стояку.

Второе, что предложили DeVision застройщику — это набор функциональных помещений в зависимости от изменения площади квартир и количества комнат. Например, в двухкомнатной квартире 70 м², желательна мастер-спальня.

scale_2400 (6).png
Матрица атрибутов квартир

Чтобы сделать эргономичную планировку, архитектору нужно отвлечься от норм СП и стать обычным человеком — надеть халат домохозяйки. Он должен посмотреть на план квартиры через призму сценариев использования, размеров мебели, бытовой техники и сантехники. Тогда наступает прозрение.

Далее мы покажем варианты исходных и предлагаемых планировок — листайте в галерее.

Frame 251.png
Квартира 3+

scale_2400 (3).png
В трехкомнатной квартире площадью 104 м² была не только пресловутая колонна, но и тонкая железобетонная стена воздуховода вдоль фронта кухни. Это как раз то место, где должны крепиться навесные шкафчики. Дюбели для навеса шкафов пробьют стену толщиной 4 см и начнут обрастать пылью, которая гонится по вентканалу вместе с теплым воздухом. Сам канал снизит пропускную способность, а может и вовсе разрушится из-за трещины. Поэтому необходимо пропустить стенку из кирпича, чтобы обеспечить место для крепления.

В маленьком санузле было бы сложно разместиться полному человеку. В коридоре квартиры трудно установить шкаф. Команда также обратила внимание на нарушение общего баланса помещений: мастер-спальня 17 м² и две маленькие комнаты по 11 м² и 12 м². Можно было бы чуть-чуть уменьшить мастер-спальню, но этому мешал равный шаг окон на фасадах. Еще одна проблема касалась дверей, которые открывались внахлест.

Архитекторы поменяли колонну на пилон, сделали защитную стену вдоль вентканала. Пилон встал таким образом, чтобы кухонное оборудование оказалось в нише и не торчало. Санузел увеличили и сделали расстояние между сантехникой по нормативам. В мастер-спальне поменяли местами гардероб и санузел, перенесли вентканал, за счет чего расширили коридор. В прихожей появилось место для шкафа.

Также DeVision сделали неизменным расстояние между окон и ввели дополнительные окна меньшего размера, задав фасаду другой ритм. Это сделало планировку свободнее и исправить разницу в площадях комнат. Мастер-спальня уменьшилась, но увеличились две другие жилые комнаты.

Изменилось пространство — расширился функционал помещений.

Frame 256.png
Квартира 2+

scale_2400 (10).png
В двухкомнатной квартире площадью 82 м² вообще не было предусмотрено места для встроенного шкафа в прихожей. Получалось, что человек либо при входе упирался в шкаф, либо переставлял его к другой стене и растягивал «грязную зону» вглубь квартиры. Ширина санузлов не соответствовала даже комфорт-классу, а размещение вентканала вынуждало делать дополнительный короб для воздуховода. Перегородка гардеробной по ошибке попадала прямо в оконный проем.

Команда проекта немного утопила входную дверь, тем самым убрав перехлест входных дверей и организовав место под шкаф. Вентканал установили между двумя санузлами, чтобы исключить короб. Кухню увеличили. В спальне убрали обособленную гардеробную, утопили в нишу встроенный шкаф. Увеличили площадь санузлов, вместив дополнительно умывальник и душевую. Получилась мастер-спальня с кабинетом и большим санузлом.

Квартира с другим набором помещений стала эргономичнее.

Паркинг остался почти в том же виде, что и был — количество машино-мест не изменилось. Пилоны попали в шаг бывших колонн, и это облегчило выработку конструктивного решения по передаче нагрузки на колонны в паркинге.

scale_2400 (11).png
Предлагаемый поэтажный план. Оранжевым выделены пилоны

→ В результате аудита DeVision в проекте сохранились интересные фасады, сложное планировочное решение паркинга, квартирография. Но сами квартиры стали эргономичными и ликвидными.

Тем, кто не продавал, а лишь проектировал и строил квартиры, аудит планировок может показаться глупостью или незначительной мелочью. Это не так. Аудит — это инструмент, при помощи которого экспертный архитектор помогает создать комфортную среду, которая востребована покупателем. Клиент перед покупкой тщательно примеряет квартиру на себя, пытается мысленно расставить мебель в пространстве и понять, удобно ли будет здесь жить. Если у него не складывается картинка, то он легко уходит к конкуренту.

Обращаясь за аудитом планировок, стоит учитывать сроки внесения изменений. Команда DeVision вносила правки в проект с учетом мнения конструкторов, работавших над ним изначально. После этого застройщику нужно было менять значительную часть проектной документации. Без существенных изменений конструктива на такую работу может уйти от двух недель до месяца. А если изменения требуются — от одного до трех месяцев. Зато результат повысит ликвидность проекта и уменьшит сроки продажи квартир.

DEVISION редакция
Другие статьи
Подпишитесь
на рассылку
полезных идей
на почту

Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы

Есть задача?

Давайте обсудим!

Давайте обсудим!

Отправить

Сообщение отправлено. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

+7 (499) 455 27 79
mail@devision.company

Больше о нашем подходе:

Заполните форму

Мы отправим вам файл презентации для скачивания

Заполните форму

Мы отправим вам файл презентации для скачивания

Ваше сообщение
успешно оправлено
Спасибо!
Ваше резюме
успешно оправлено
Спасибо!
Вы успешно подписались
на рассылку полезных идей
Спасибо!
Заполните форму

Мы отправим вам файл презентации
для скачивания

Отправить

Сообщение отправлено.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на Обработку персональных данных