Продукт в девелопменте сегодня — это не только фасад, планировки и стоимость квадратных метров, это совокупность всех его характеристик, включая нематериальные: идею и позиционирование.
Кроме того, все составляющие проекта должны быть связаны между собой единой концепцией, чтобы у потенциальных покупателей сформировался цельный образ жилого комплекса.
Вместе с Михаилом Костыренко, директором архитектурно-проектной компании DEVISION, рассмотрим, как правильно формировать девелоперский продукт и почему застройщикам надо быть немного визионерами.
- Что входит в состав девелоперского продукта? Как ты считаешь, насколько девелоперский продукт поменялся за последние 10 лет?
Поменялся значительно. 10—15 лет назад считали, что классные планировки — это и есть продукт застройщика, причём чем больше площадь квартиры, тем лучше. А успех проекта в основном зависел от локации: близость к центру — чуть ли не главное его преимущество. Тогда девелопмент только зарождался в современном смысле слова. Сейчас гигиенический минимум выглядит так:
— качественная архитектура, благоустройство и оформление мест общего пользования;
— продуманная система пешеходных и транспортных связей в проекте;
— эстетичность и функциональность входных групп;
— сбалансированная, гибкая квартирография под запросы рынка;
— компактные планировки с зонированием;
— в тренде — уменьшение площади квартиры не в ущерб функциональности;
— разнообразные форматы помещений в квартире: мастер-спальня, гардеробная, постирочная, кладовая на кухне, терраса.
- Какая архитектура сейчас в тренде и какие решения востребованы?
Скажем так, тренд на баланс эстетики и экономики проекта. Сегодня сформирован высокий уровень насмотренности и среди потребителей, и среди участников рынка.
Запросы клиентов постепенно уходят из плоскости скандинавской минималистичной архитектуры в пользу экспериментов с объёмом и цветом. Например, зелёный насыщенный цвет как акцентный.
Или большой объём бетонной плитки под кирпич в проектах комфорт-класса.
Геометрия фасадов представлена различными консольными элементами, открытыми террасами, арками.
Всё больше девелоперов стремятся уйти от однотипных решений. Кто-то уже нашёл свой стиль и следует ему в проектах массового спроса. Кто-то находится в постоянном поиске.
- Можно ли сказать, что подходы к созданию продукта в девелопменте стали более человекоцентричными? Или это как наклейка «эко» на упаковках — скорее маркетинговый ход?
Думаю, что «человекоцентричность» больше маркетинговый ход. Верным будет понятие «клиентоцентричность». Все решения по большому счёту определяет рынок. Девелопмент — это про бизнес, а цель любого бизнеса — рентабельность.
Успешный застройщик всегда понимает своего клиента, его ценности, интересы и финансовые возможности. Действует не по наитию, а проверяет и замеряет важные параметры востребованности будущего проекта: ценовые ожидания, квартирографию, темпы выбытия и так далее. Главная задача — найти оптимальное соотношение продуктовых решений в заданном ценовом диапазоне.
Легко представить проект, заложив самые трендовые характеристики: застройка 5—6- этажными домами, 2—3 квартиры на этаже, большие дворы-парки без доступа машин, подземные паркинги, сквозные проходы в подъезд, клинкерная плитка на фасаде, огромная зона ожидания в МОП, отдельная колясочная и прочее. Но попробуй потом продать такой ЖК на окраине города, где цена на 20—30 % ниже центрального района. Поэтому «клиентоцентричность» — основа успешного девелоперского продукта.
- Если проект масштабный, чаще всего его реализация длится долгий период времени. Какое видение должно быть у тех, кто отвечает за его создание: немного футуристическое, визионерское? Как создать продукт для потребителей будущего?
Действительно, масштабные проекты КОТ рассчитаны по сроку реализации на 5—10 лет. Рынок и потребитель за это время — как мы сказали выше — заметно меняется. На мой взгляд, важно продумать стратегические параметры проекта, а в деталях заложить решения-трасформеры. И вот они должны быть на уровне визионерства.
- Тщательно проработать на старте проекта мастер-план территории и заложить базовую функциональную схему с необходимыми социальными объектами, крупными форматами коммерции, парковками.
- Продумать транспортные и пешеходные связи, общественные пространства, сформировать основные ТЭПы проекта для общей финмодели и оценки перспектив локации в целом.
- Предусмотреть адаптивную квартирографию, например, первые очереди — это более мелкая нарезка для инвесторов, далее — чуть больше семейных форматов квартир.
- На уровне конструктива продумать гибкие решения, которые позволяют менять планировки под запросы потребителя и изменения конъюнктуры рынка строительных материалов.
- Определить тренды в развитии инженерных решений, например, растущий спрос на электромобили, энергосберегающие технологии, раздельный сбор мусора, защиту от резких перепадов температуры.
- Учитывать социально-демографические изменения в обществе, колебания покупательской способности.
- Давай пофантазируем. Какие элементы станут обязательными в будущем: подземный паркинг, велопарковки, станции электрозарядки для автомобилей, система «умный дом»?
Назову следующие решения, причём некоторые из них становятся обязательными прямо сейчас.
— Розетки в МОПах и общественных пространствах для зарядки гаджетов, станции для подзарядки электромобилей.
— Инженерные коммуникации, обеспечивающие бесперебойную работу сетей интернета и электроэнергии.
— Возможность сортировки мусора и сдачи его на переработку.
— Пункты выдачи интернет-заказов и возможности для курьерской доставки.
— Шеринговые сервисы: инструменты, автомобили, элекросамокаты и велосипеды, пространство для удалённой работы, обмен книгами и вещами.
— Площадки для создания комьюнити: будь то на территории парков или в формате соседских центров.
— Развитая инфраструктура общественного питания: готовая еда, еда на вынос, заведения с разной кухней.
— Возможности для занятий спортом для всех возрастных групп: пешеходные маршруты, велодорожки, воркаут-комплексы, фитнес-пространства.
- Как ты считаешь, какой подход более жизнеспособен: когда девелопер развивает территорию, формирует уникальную среду, или закрывает только коммерческие задачи?
Скажем так, в симбиозе этих задач. Когда девелопер закрывает коммерческие задачи своего бизнеса через развитие территории, формирование продукта и клиентоцентричность.
- Отличаются ли подходы к созданию девелоперских продуктов в зависимости от класса проекта или сейчас нет такой принципиальной разницы? Ведь многие атрибуты из бизнес-класса интегрированы в классы комфорт и комфорт+. То есть то, что было УТП для жилья повышенного класса, теперь привычно и для стандарта.
Да, верно. Теперь атрибуты не сильно разнятся по классам жилья, как было ранее. Например, мягкая зона ожидания в МОП есть и в классе стандарт, а не только в классах комфорт и бизнес. Отличие, пожалуй, в масштабах и стоимости. Чем выше цена квадратного метра, тем больше непродаваемой площади в проекте под сервисные функции ЖК. Соответственно, мебель, инженерия, материалы отделки — всё будет дороже.
- Управляющие компании постепенно становятся частью девелоперской экосистемы. При создании продукта вы учитываете их запросы?
Безусловно. Пожелания управляющей компании девелоперы прописывают в техническом задании на проектирование. Это могут быть требования по размещению офиса УК, наличие пространств для хранения рабочих инструментов, возможность установить систему автополива и многое другое.
Подчеркну, сервисная составляющая продукта — важный фактор успешности проекта и репутации девелопера как надёжного застройщика в долгосрочной перспективе.
- Как DEVISION подходит к созданию девелоперского проекта, каких ключевых принципов вы придерживаетесь в работе?
Мы понимаем суть девелоперского бизнеса, принципы создания успешного продукта. Как и застройщики, являемся клиентоцентричной компанией. При этом наш клиент не только девелопер и его команда, но и будущий житель, гость жилого комплекса и сотрудники, которые будут обслуживать эти дома.
Поэтому важно выстроить коммуникации с заказчиком, разложить на детали его задачи, экспертно проработать решения под запрос о ликвидности проекта, сроках реализации и соответствии продукта рынку.
Что касается ключевых принципов, которых мы придерживаемся в работе, то стараемся сделать акцент на формировании дружелюбной среды в жилых комплексах.
Принципы проектирования городской среды от DEVISION это:
— уменьшение количества наземных парковочных мест;
— интеграция маршрутов общественного транспорта в структуру УДС;
— развитие велосипедной системы, пронизывающей всю территорию проектирования;
— снижение скорости движения транспорта по территории жилого района;
— расположение общественных и коммерческих пространств на ключевых узлах взаимодействия жильцов с территорией;
— разнообразие форм и этажности кварталов;
— разнообразие фасадных решений;
—создание пешеходно-рекреационного каркаса — элемента городской структуры, состоящего из пешеходных связей.
Формирование девелоперского продукта — это непросто. Необходимо учесть особенности выбранной локации, запросы потребителей, тренды рынка недвижимости, разработать оптимальную квартирографию, продумать стратегию продвижения и многое-многое другое. Мы в DEVISION комплексно подходим к решению таких задач и знаем, как создать ликвидный, востребованный проект.
DEVISION
редакция
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
Сообщение отправлено. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.
