>900 га
мастер-планов создано
>3 100 000 м²
спроектировано
42 города
география кейсов
Мастер-план и концепция застройки
Мы детально прорабатываем каждый проект, соблюдая баланс экономики и комфортной среды.
Мастер-план — необходимый инструмент работы с крупными территориями
01
Проводим анализ
участка
Определяем, на чем сделать акцент в будущем проекте. Учитываем границы застройки, отступы и охранные зоны, ограничения, прописанные в градплане и местные нормативы.
02
Разрабатываем
концепцию
Максимально раскрываем потенциал участка,
формируем образ района в котором
хочется жить.
03
Рассчитываем
ТЭП проекта
Помогаем понять, сколько продаваемой площади
жилья, коммерции и паркингов девелопер
получит с земельного участка.
Вы получите ответы на вопросы
01
Будет ли покупка земли
экономически выгодна?
02
Как будут размещены
здания,
их этажность?
их этажность?
03
Сколько квадратных
метров
жилья можно снять с участка?
жилья можно снять с участка?
03
Какие ограничения
действуют
на участке и как с ними работать?
на участке и как с ними работать?
Как мы работаем
01
Исследование и аналитика
Проводим градостроительный анализ,
оцениваем транспортную доступность,
уровень развития коммерческой и социальной
инфраструктуры. Проверяем наличие
ограничений, а также собираем информацию
о целевой аудитории и конкурентах.
02
Формулирование манифеста
На основе собранной информации эксперты
описывают главную идею проекта, которая
поможет создать востребованный
аутентичный продукт. Манифест помогает
в поиске архитектурных форм и образов,
разработке брендинга, создании цельного
законченного образа жилого комплекса.
03
Разработка градостроительной
концепции
Подбираем оптимальный тип застройки.
Прорабатываем пешеходно-рекреационный
каркас, схему этажности, транспортнопешеходную схему, схему парковочных мест.
Обозначаем точки притяжения и формируем
схему благоустройства.
04
Формирование технико-экономических показателей
Прорабатываем массинг и крупноблочную
квартирографию. Формируем требуемые
технико-экономические показатели:
количество продаваемой жилой площади,
коммерческих помещений и парковочных мест.
05
Подготовка архитектурной
концепции
Определяем визуальный стиль
и функциональность зданий. Предложим
варианты привлекательных фасадов,
колористические решения
и концепцию благоустройства.
01
Исследование и аналитика
Проводим градостроительный анализ,
оцениваем транспортную доступность,
уровень развития коммерческой и социальной
инфраструктуры. Проверяем наличие
ограничений, а также собираем информацию
о целевой аудитории и конкурентах.
02
Формулирование манифеста
На основе собранной информации эксперты
описывают главную идею проекта, которая
поможет создать востребованный
аутентичный продукт. Манифест помогает
в поиске архитектурных форм и образов,
разработке брендинга, создании цельного
законченного образа жилого комплекса.
03
Разработка градостроительной
концепции
Подбираем оптимальный тип застройки.
Прорабатываем пешеходно-рекреационный
каркас, схему этажности, транспортнопешеходную схему, схему парковочных мест.
Обозначаем точки притяжения и формируем
схему благоустройства.
04
Формирование технико-экономических показателей
Прорабатываем массинг и крупноблочную
квартирографию. Формируем требуемые
технико-экономические показатели:
количество продаваемой жилой площади,
коммерческих помещений и парковочных мест.
05
Подготовка архитектурной
концепции
Определяем визуальный стиль
и функциональность зданий. Предложим
варианты привлекательных фасадов,
колористические решения
и концепцию благоустройства.
Продумываем и просчитываем
каждое решение
каждое решение
- Схема размещения зданий
- Функциональное зонирование
- Схема социальных объектов
- Схема паркингов
- Схема этажности
- Транспортно-пешеходная схема
- Схема общественных пространств
Принципы подхода к проектированию
Разноэтажная застройка
Секции различной этажности позволяют создать разнообразный и интересный силуэт всего района.
Квартальная застройка
Многообразие района складывается из базовых кварталов, формирующих комфортную жилую среду, сохраняя высокую плотность застройки.
Зеленый каркас
Жизнь формируется вокруг зеленых зон: тихие зеленые дворы, набережная, скверы, бульвары.
Приоритет пешеходам
Количество точек пересечения пешеходов с автомобилями минимально. Используются замедлители дорожного трафика.
Двор без машин
Отсутствие парковок для машин в двором пространстве создают безопасную и комфортную среду для жителей.
Пешеходно-рекреационный каркас
Каркас связывает общественные пространства и значимые социальные/коммерческие объекты пешеходными связями. Это позволяет жителям дойти до любой точки притяжения в проекте, пересекая минимум автомобильных проездов.
Помогаем оптимизировать ваш проект
- Оцениваем ТЭП земельного участка
- Проводим аудит вашего мастер-плана
Кейсы в портфолио
-
01
Разработка мастер-плана
- Мастер-план — это стратегический документ, связывающий архитектуру, пространственную логику территории и экономическую модель будущего квартала. В отличие от классического генплана, он задает вектор развития участка на годы вперед и становится фундаментом для реновации и освоения крупных локаций.
Профессиональная разработка мастер-плана от ДЕВИЖН позволяет девелоперам создавать ликвидные и комфортные проекты, минимизируя риски при прохождении Градостроительного совета .
Разработка проекта КРТ на базе Градостроительного кодекса РФ необходима для комплексной жилой застройки, где требуется строгий баланс жилья и социальной инфраструктуры.
Если разбирать, что входит в мастер-план, то его наполнение охватывает детальное аналитическое, экономическое и пространственное моделирование. Этапы разработки мастер-плана выстроены в четыре последовательных блока:
- Аналитический блок. Исследуем исходные данные участка, градостроительные ограничения , транспортную доступность и проводим SWOT-анализ территории. Это базовый метод стратегического планирования, который помогает оценить внутренние и внешние факторы, влияющие на развитие проекта. На этом же этапе проводится градостроительная аналитика, позволяющая правильно позиционировать будущий объект в структуре городской среды.
- Расчетный блок. Формируем технико-экономические показатели, определяем профиль будущих жильцов, рассчитываем коммерческую эффективность и плотность застройки. Эти цифры становятся каркасом для всех последующих решений.
- Концептуальный блок. Создаем архитектурно-функциональную концепцию, объемно-пространственное решение зданий, транспортный каркас и схему пешеходных связей. Создание мастер-плана на этой стадии включает проработку не только жилых корпусов, но и школ, детских садов, парков, зон отдыха и встроенных нежилых помещений.
- Финансово-экономическое обоснование. Рассчитываем затраты на инженерные сети, составляем дорожную карту реализации и готовим материалы для успешного прохождения Градостроительного совета .
Разработка мастер-плана территории требует взаимодействия с застройщиками, местными властями и жителями. У команды ДЕВИЖН есть опыт защиты мастер-планов перед администрациями городов России и стран СНГ.
Мы закладываем принципы функционального разнообразия, качественной жилой среды и инфраструктурной обеспеченности, чтобы проект привлекал покупателя не только эргономикой квартиры, но и целостным образом будущего места для жизни. -
02
Разработка архитектурной концепции
- Если мастер-план определяет общие ТЭП квартала, то разработка архитектурной концепции формирует визуальный код, объемно-пространственное решение и идентичность будущего жилого комплекса. Это стратегический шаг, на котором рождается образ объекта, работающий на его коммерческую эффективность.
Процесс включает не только архитектурные аспекты, но и маркетинговые стратегии. Именно такая комбинация создает привлекательный и конкурентоспособный продукт, способный захватить внимание целевой аудитории еще на старте продаж.
Архитектурная градостроительная концепция служит фундаментом для согласования архитектурно-градостроительного облика в Департаменте градостроительства . В условиях плотной застройки — от исторического центра до новых районов — качественная градостроительная концепция позволяет застройщику наглядно презентовать проект инвесторам и точно оценить ликвидность объекта.
Стандартный состав документации на этом этапе включает четыре блока:
- Градостроительный анализ и посадка зданий. Изучаем инсоляционный режим, рельеф, красные линии и ограничения по высотности. Разработка планировки территории ведется с учетом ПЗЗ и актуальных градостроительных регламентов.
- Объемно-планировочные решения. Прорабатываем принципиальные схемы секций, типовые, уникальные и коммерческие этажи. Именно здесь закладывается экономика всего проекта.
- Визуализация. Готовим фотореалистичные рендеры с подбором отделочных материалов. Первые два этажа — зона максимального контакта пешехода с архитектурой, поэтому здесь разумно применять более дорогие и износостойкие материалы: кирпич, клинкер, бетонную плитку. Это дает и эстетику при близком рассмотрении, и долговечность фасадов.
- Концепция благоустройства. Зонируем дворовые пространства по принципу «двор без машин», прорабатываем пешеходно-рекреационный каркас и размещение паркингов.
Концепция застройки должна гармонично вписываться в существующий городской контекст и отвечать запросам будущих жителей. ДЕВИЖН создает не просто архитектурный объект, а готовый инвестиционный паспорт с сильной маркетинговой составляющей, полностью подготовленный к переходу на стадию «Проект».
Доверяя нам разработку архитектурной концепции, девелопер получает продукт, который выделяется в конкурентном поле и привлекает нужную целевую аудиторию. -
03
Технико-экономические показатели проекта
- Важнейшей частью любой концепции является детальный расчет ТЭП — технико-экономических показателей ЖК. ТЭП — это математический паспорт проекта, который переводит архитектурную эстетику на язык бизнеса и жестких нормативов.
Грамотный расчет ТЭП в строительстве на ранних стадиях позволяет оценить коммерческую эффективность инвестиций и определить, получит ли застройщик разрешение на строительство в Минстрое .
В рамках разработки концепции жилого комплекса технико-экономические показатели строительного проекта выполняют три ключевые функции:
- Экономический аудит. Соотношение общей площади здания и чистой продаваемой площади напрямую влияет на финансовую модель и одобрение проектного финансирования в банках.
- Легальность и соответствие нормативам. Показатели плотности и коэффициента застройки проверяются на строгое соответствие ПЗЗ и региональным нормативам градостроительного проектирования.
- Расчет инфраструктурной нагрузки. На основе ТЭП и квартирографии вычисляется точное число будущих жителей. Это определяет емкость паркингов, площадь благоустройства и объемы подключения к городским инженерным сетям.
Оценка технико-экономических показателей проекта начинается с анализа участка: архитекторы изучают ограничения, особенности расположения в структуре города и потенциал локации. Если, например, в районе не хватает коммерческих объектов, но есть водоем, способный стать драйвером комплекса, — это закладывается в концепцию на этапе расчета технико-экономических показателей проекта.
На разных этапах проектирования ТЭП выполняют разные функции и при необходимости корректируются:
- Мастер-план. Показатели закладываются укрупненно, чтобы понять потенциал участка.
- Архитектурная концепция. Расчет ТЭП в строительстве ведется точно по контурам зданий, формируя экономику для банка под проектное финансирование.
- Стадия «Проект». ТЭП фиксируются окончательно и вносятся в Единый государственный реестр заключений для получения разрешения на строительство. Любое изменение после этого этапа потребует повторной экспертизы.
Тщательный расчет технико-экономических показателей проекта — основа для принятия обоснованных решений на всех стадиях. Точные цифры, зафиксированные на этапе мастер-плана и архитектурной концепции, минимизируют риски отправки документации на дорогостоящую доработку и помогают успешно пройти экспертизу.
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
