За 1 квартал 2024 г. было выдано 95 646 жилищных кредитов на сумму почти полмиллиарда рублей. Средний размер кредита составил 5,1 млн рублей.
Общая картина
Год начался с низких показателей, так как с декабря 2023 г. ужесточились условия по льготной и семейной ипотеке. Но уже в марте рынок стал заметно оживать — суммарно выдали кредитов на 223 464 млн ₽. Среди лидеров — Центральный, Приволжский и Южный федеральные округа.
На вторичном рынке объем выданных кредитов упал на 29% по сравнению с прошлым периодом. Причина — высокая процентная ставка, которая держится на уровне 16% с декабря 2023 года.
Если рассматривать ситуацию на рынке первичной недвижимости за 1 квартал 2024 и 2023 гг., то в сравнении объем выданных кредитов в 2024 г. увеличился на 0,9% или на 1 948 млн ₽. Средневзвешенная ставка поднялась на 1 п. п., средняя зарплата увеличилась на 20% с февраля 2023 г.
Для контроля долговой нагрузки ужесточаются требования к заемщикам. Повышенный спрос на новостройки увеличил ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем: стоимость залоговой недвижимости может оказаться меньше покупной и не покрыть долг при первом взносе.
С 1 июля льготная ипотека перестанет действовать, останется только семейная, условия которой, возможно, изменятся — рассматривается повышение процентной ставки для семей с детьми старше 6 лет.
В 46 регионах России ежемесячный ипотечный платеж превышает 50% от средней зарплаты. Больше всего таких субъектов в Северо-Кавказском, Южном и Центральном федеральных округах.
Самые высокие доли платежей от заработной платы по кредитам в Москве, Московской области, Ингушетии и Чечне. Просроченная задолженность в России увеличилась почти на 15 % и достигла 6 208 млн ₽. Сильнее всего долг вырос в Карачаево-Черкесии (400 %),
Дагестане (250 %), Курганской области (212,5 %), Липецкой (112,5 %) и Рязанской (111,8 %) областях.
Рассмотрим регионы, которые показали наибольшие динамику и объем на ипотечном рынке.
Центральный федеральный округ
В ЦФО за 1 квартал выдали порядка 23 000 кредитов на сумму 154 267 млн ₽. Средневзвешенная ставка варьируется от 6,1% до 6,8%. Самая высокая зафиксирована в Ярославской области (6,8%).
Лидеры округа — по-прежнему Москва и Московская область. В столице выдали кредитов на 75 585 млн ₽, что составляет 51% от общей суммы кредитов всего региона.
Южный федеральный округ
Регион показывает уменьшение объема ипотеки на 6,6% относительно января-марта 2023 г. За 1 квартал 2024 г. выдали 11 895 кредитов на сумму 55 703 млн ₽. Средний размер — 4,7 млн ₽, средний срок — 27,2 года. Наибольшее количество кредитов выдано в Краснодарском крае, Ростовской и Волгоградской областях.
Субъекты данного округа имеют высокую долговую нагрузку — ежемесячный ипотечный платеж составляет более 50 % от средней зарплаты. ЮФО находится на втором месте по объему задолженности в стране, сумма просроченных платежей — 1 256 млн ₽.
Тем не менее округ — один из лидеров по количеству ипотечных кредитов благодаря инвестициям на первичный и вторичный рынки недвижимости. В том же Краснодарском крае на текущий момент строится 8 463 м² жилья (183 700 квартир).
Северо-Западный федеральный округ
В первом квартале в регионе выдали 10 712 кредитов на 55 285 млн ₽. Лидируют Санкт-Петербург, Ленинградская, Архангельская и Вологодская области. Наибольшая сумма кредита в Санкт-Петербурге — 5,8 млн ₽, наименьшая в Калининграде — 3,9 млн ₽.
Арктическая ипотека действует в 5 субъектах СЗФО: Мурманской и Архангельской областях, Республиках Карелии и Коми, а также Ненецком автономном округе. Программа доступна для работников ОПК, учителей, врачей и молодых семей (до 35 лет). Максимальная сумма — 9 млн рублей, срок кредита — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20 %, процентная ставка — от 3 %.
Средняя зарплата — 84 316 ₽. Самая высокая — в Архангельской области и Ненецком округе, на втором месте — Мурманская область, на третьем — Санкт-Петербург.
Подчеркнем, что в округе нет субъектов с ипотечным платежом, который превышал бы 50 % от заработной платы. Это обусловлено высоким северным коэффициентом и уровнем зарплат, а также наличием предприятий оборонно-промышленного комплекса — одним из драйверов развития региона.
ИТОГИ
Основная тенденция сейчас — сворачивание мер поддержки, установление лимитов и сокращение числа заемщиков. Разница между первичным и вторичным рынками недвижимости стала критичной, поэтому центробанк принимает меры для снижения рисков в кредитной системе.
Несмотря на ожидания, активность в выдаче жилищных кредитов из-за скорого завершения льготной ипотеки пока не наблюдается. Возможно, появятся адресные программы поддержки для определенных категорий граждан, а также регионов с высоким отложенным спросом на покупку жилья. Вопрос о привязке ставок по льготным программам к ставкам Центробанка остается открытым.
В таких постоянно меняющихся условиях важность стратегических решений возрастает. Необходимо анализировать регионы с учетом конкуренции, спроса и экономических показателей, включая зарплату, динамику численности населения и емкость рынка.
Софья Павлова
Аналитик проектов
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
Сообщение отправлено. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.
