Объемно-планировочные решения — одна из ключевых стадий проектирования жилого комплекса. Именно на этом этапе формируется пространственная структура будущего объекта: определяется состав квартир, логика типовых этажей, организация входных групп и МОПов, размещение инженерных помещений, подземного паркинга и вспомогательных зон.
Техническое задание на планировочные решения: какие стандарты необходимо определить
Важно передать архитектурному бюро подробное техническое задание, в котором будут отражены все важные параметры жилого комплекса, которые необходимо будет заложить. Таким образом вы сэкономите время и получите результат, максимально приближенный к ожидаемому. Что важно отразить в документе:
- минимальные и рекомендуемые площади помещений;
- размеры санузлов и ванных комнат;
- минимальная ширина коридоров и проходов;
- ограничения по соседству комнат;
- расположение мокрых зон;
- возможность вертикальной преемственности инженерных коммуникаций;
- требования к техническим помещениям.
Основой ОПР служит квартирография, которая определяет состав и количество квартир разных типов и площадей.
Квартирография определяется на основе текущего и перспективы спроса, конкурентного окружения, заданного класса проекта и прочих параметров. Архитектурно-проектное бюро ДЕВИЖН рекомендует проводить предварительный анализ конкурентов и локации, прежде чем формировать квартирографию, потому что чувствительность спроса может сильно отличаться в зависимости от расположения земельного участка.
Стандарты МОПов
Характеристики общественных пространств также должны быть отражены в техническом задании. Необходимо определить:
- ширину коридоров;
- количество и площадь холлов;
- параметры входных групп и лобби;
- расположение лифтовых холлов;
- наличие колясочных и велосипедных;
- КУИ;
- требования к навигации и разделению потоков;
- сценарии перемещения жителей от входа до квартиры.
Избыточная площадь коридоров и холлов увеличивает объем строительства, снижает коэффициент продаваемой площади, а изменение состава вспомогательных помещений, таких как: колясочные, холлы, коворкинги, снижают класс проекта.
Поэтому задача архитектора — найти баланс между нормативными требованиями, экономикой и качеством жилой среды в рамках общей задачи, переданной от заказчика.
Этапы разработки объемно-планировочных решений
После формирования технического задания начинается последовательная разработка планировочной структуры объекта.
1. Крупноблочное решение
После определения продуктовой структуры формируется крупноблочная схема здания.
На этом этапе определяется:
- конфигурация здания;
- количество секций;
- положение вертикальных коммуникаций;
- расположение лестнично-лифтовых узлов;
- принцип организации квартир вокруг коммуникационного ядра;
- общая глубина и геометрия здания;
- взаимосвязь жилых и общественных пространств.
Главная задача — проверить, насколько выбранная геометрия позволяет реализовать запланированную квартирографию без появления большого количества неэффективных площадей.
2. Разработка поэтажных планов
Самый важный этап ОПР — разработка типового этажа: именно здесь сосредоточено до 98% квартир будущего жилого комплекса. Архитектор работает над тем, чтобы получить комфортный, функциональный и ликвидный этаж, в котором заданная квартирография сочетается с рациональным использованием площади. Любые неоптимальные решения при многократном повторении превращаются в существенные потери для проекта.
Структура первого этажа отличается от типовых наличием входных групп, коммерческих помещений, помещений обслуживания и технических зон. На нем особенно важно передать правильное впечатление от жилого комплекса и класс девелоперского проекта.
После разработки типовогои первого этажей, архитекторы переходят к нетиповым этажам — уровни с террасами, видовыми квартирами, изменением высоты помещений и нестандартными лотами.
3. Подземный паркинг и локеры
Подземная часть также входит в общую систему ОПР. На этом этапе определяются:
- количество машино-мест;
- схема движения автомобилей;
- рампы;
- технические помещения;
- зоны хранения;
- локеры;
- логика взаимосвязи паркинга с жилой частью здания.
Паркинг особенно чувствителен к геометрии здания. Ошибки, заложенные на ранних стадиях, впоследствии могут привести к потере машино-мест или появлению неэффективных площадей.
Анализ планировочных решений: что проверять перед переходом к следующей стадии
После получения проекта от архитектурного бюро, важно проверить его на соответствие техническому заданию: квартирографию, коэффициент продаваемой площади, инженерные параметры, а также функциональность планировочных решений.
1. Соответствие техническому заданию и проверка эффективности площадей
Первый вопрос — удалось ли получить тот продукт, который был заложен в ТЗ.
Необходимо повторно сравнить плановую и фактическую квартирографию; допустимы небольшие отклонения от первоначального задания — ориентиром можно считать 3–5% по каждому номиналу. Более существенное расхождение требует отдельного обоснования: изменение может быть вызвано архитектурными, нормативными или инженерными ограничениями.
После общей сверки, необходимо посмотреть каждое помещение на предмет лишних перегородок, которые генерят дополнительные затраты на СМР. Иногда несколько сантиметров, дополнительные перегородки или неоптимальная конфигурация коридора в одной квартире кажутся незначительными. Но при повторении на десятках этажей они превращаются в существенную площадь.
Также, важно отдать проект главному инженеру, чтобы проверить расположение инженерных стояков, вентиляцию, нормы по котельной и возможность обслуживания систем.
2. Соответствие планировочных решений жизненным сценариям
И наконец, планировку необходимо проверить глазами будущего жителя.
- Как он ставит велосипед, коляску?
- Как занесет покупки?
- Удобно ли открывается дверь?
- Можно ли разместить мебель?
- Как будут пересекаться потоки жителей, гостей и сервисных служб?
Важно подходить к формированию объемно-планировочных решений поэтапно, начать с проработанного технического задания и квартирографии, после этого перейти к крупноблочной схеме, после — типовому, первому и уникальным этажам, подземной части.Важно сохранять связь между продуктом, нормативными требованиями и экономикой на всех уровнях проработки проекта. Таким образом, еще до стадии П легко увидеть слабые места, оптимизировать площадь и сформировать те решения, которые будут реализуемы и востребованы клиентом.
ДЕВИЖН
редакция
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
