О чем расскажем в статье:
Когда формируются основные показатели: от укрупненной оценки к точным цифрам
Как рассчитать ТЭП земельного участка
Массинг — фундаментальный этап проработки проекта
Как получить точный расчет потенциала своего участка
Прежде чем девелопер решит, покупать участок или нет, ему необходимо получить ответ на фундаментальный вопрос: сколько квадратных метров жилья, коммерции можно получить с этой локации и насколько выгодным окажется проект. Ответ дает расчет технико-экономических показателей (ТЭП) — это набор количественных показателей будущего жилого комплекса: площадь участка и застройки, этажность, продаваемая площадь квартир и коммерции, количество машиномест, расчетная численность жителей. Технико-экономические показатели проекта показывают, что и сколько можно построить на участке и насколько проект экономически целесообразен.
В ДЕВИЖН расчёт ТЭП делается на самых ранних стадиях — при формировании концепции застройки. Ошибка на этом этапе стоит дорого: можно заложить слишком плотную застройку и не оставить места под парковку и социальную инфраструктуру, либо, наоборот, недоиспользовать потенциал участка и потерять часть прибыли.
Рассказываем, когда формируются показатели, что важно учитывать при подсчете ТЭП, через какие этапы проходит расчёт и почему стремление выжать из участка максимум площади иногда играет против девелопера.
Когда формируются показатели
Работа над ТЭП идёт поэтапно — точность данных растет по мере того, как проект переходит от концепции к документации.
Этап 1. Концепция застройки
На старте проекта архитекторы анализируют участок: изучают его форму, рельеф, инженерные и градостроительные ограничения, минимальные отступы от границ участка, транспортную доступность, обеспеченность социальными и коммерческими объектами, высоту окружающей застройки.
Далее эксперты приступают к проработке схемы генплана, формируют мастер-план и рассчитывают предварительные ТЭП. На этой стадии показатели уже позволяют оценить такие важные параметры, как: количество квадратных метров жилья, коммерции и машино-мест, а также размер благоустройства территории. Такой расчёт даёт девелоперу понятную картину потенциала участка — без детального проектирования.
Пример из кейса архитектурно-проектного бюро ДЕВИЖН: на участке 10 га получилось разместить 100 тыс. м² продаваемой жилой площади, 5 тыс. м² коммерческих помещений и подземный паркинг на 209 машино-мест. Эти данные помещаются в финансовую модель: жилую площадь умножаем на среднюю цену квадратного метра в локации — 130 тыс. рублей, коммерцию — на 200 тыс. рублей/м², паркинг — на стоимость машино-места (около 1 млн рублей). Суммарно потенциальная выручка составляет порядка 14,2 млрд рублей. Если гектар земли стоит 450 млн рублей, проект укладывается в рентабельные параметры уже на этой стадии.
«Укрупненные ТЭПы на стадии мастер-плана позволяют понять, будет ли проект рентабельным. Получая от нас, архитектурного бюро, данные по совокупной продаваемой площади, девелопер оценивает валовую выручку по проекту. И, сопоставляя ее с затратами, примерно понимает доходность будущего жилого комплекса. В итоге решает: да, мне это интересно, я захожу в проект», — комментирует Валентина Трошина, исполнительный директор по эскизному проектированию ДЕВИЖН.
Этап 2. Эскизный проект
На этом этапе определяется важный параметр — общая площадь застройки. Она показывает фактический масштаб будущего объекта и позволяет точнее оценить, сколько будет стоить его строительство.
Здесь цифры уточняются и становятся ближе к финальным — колебания на этой стадии разработки проекта обычно небольшие. 100 тыс. м² жилья на этапе концепции могут превратиться на моменте эскизного проектирования, например, в 101 450 м².
Одновременно можно более точно спрогнозировать площадь технических помещений. Это важные показатели для банковского коэффициента.
Также можно предварительно оценить стоимость отдельных решений — например, фасадов, отделки и основных конструктивных элементов. Это помогает сопоставить архитектурные решения с бюджетом проекта и вовремя скорректировать их, если фактическая стоимость выходит за рамки финансовой модели.
Таким образом, эскизный проект становится связующим этапом между концепцией и более детальным проектированием: архитектурные решения уже достаточно проработаны, чтобы их можно было переводить в более точные технико-экономические и финансовые показатели.
Этап 3. Проектная документация
Финальная стадия, где показатели фиксируются окончательно. Формируется альбом архитектурных решений, главный инженер проекта готовит пояснительную записку с точными данными: площадь застройки, общая площадь и этажность зданий, площадь и количество квартир, паркинга и число машино-мест — и десятки других параметров, которые регламентируют СП.
После этого документацию подают на экспертизу. Получив положительное заключение, застройщик оформляет разрешение на строительство и публикует проектную декларацию — с этого момента показатели становятся официальными и юридически закрепленными.
Как рассчитать ТЭП объекта для земельного участка
ТЭПы рассчитываются последовательно, от этого зависит точность конечного результата. Сначала выявляются ограничения участка, потом — применяемые нормативы и ограничивающие коэффициенты, и только после этого выводятся конкретные цифры площади. Разберем каждый из этапов по порядку.
1. Сверить ГПЗУ и ПЗЗ до расчета
Первое, с чего стоит начинать — со сверки двух документов: градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно ПЗЗ устанавливают, какие коэффициенты и предельные параметры применяются к конкретной территориальной зоне, а ГПЗУ фиксирует эти значения уже применительно к вашему участку.
Нередко предельные параметры в ГПЗУ оказываются жестче, чем в ПЗЗ для этой же зоны — например, из-за индивидуальных ограничений, наложенных при межевании или из-за смежных зон с иным регламентом.
2. Рассчитать и проверить коэффициент застройки
Дальше идет работа с базовыми коэффициентами, которые определяют, сколько площади можно построить на участке:
КЗ (коэффициент застройки) — отношение площади застройки, то есть пятна здания, к площади участка. Показывает, какую долю земли занимает «след» будущего дома.
КПЗ / КИТ (плотность застройки / коэффициент использования территории) — отношение суммарной поэтажной площади всех зданий к площади участка. Показывает, сколько всего площади можно построить на участке с учетом этажности. В поэтажную площадь входят все наземные этажи, включая технический, а также лоджии, балконы, террасы.
3. Определить реальный объем строительства
После проверки коэффициента застройки можно переходить к массингу и формированию крупноблочным объемно-планировочным решениям. Здесь важно сопоставить максимальный объём, который допускают градостроительные параметры, с тем, что действительно можно разместить на участке.
На этом этапе важно проверить отступы от границ, требования к противопожарным проездам, высотные ограничения, инсоляцию, существующие объекты и инженерные сети, нормативные разрывы между зданиям, нормы благоустройства и другие параметры.
После расчета общей площади проекта рассчитывается коэффициент продаваемой площади с распределением жилья на различные функции:
- жилье
- коммерция
- кладовые
- подземный паркинг
4. Посчитать площадь благоустройства и количество машино-мест
Площадь спортивных, детских площадок и машино-мест также закладывается в ТЭП на начальном этапе. Благоустройство и паркинг занимают значительную долю площади земельного участка и если их не учесть сразу, итоговые ТЭПы по проекту могут значительно отличаться от тех, что закладывались в проект. Например, в проекте “Norwood” ГК РИСАН, команда ДЕВИЖН решила задачу с дефицитом спортивных площадок следующим образом: перенесли их на крышу паркинга, что позволило сохранить две полноценные секции жилого комплекса и, таким образом, увеличить жилую площадь участка на 10 647 м².
Какие нормы и параметры необходимо учесть при подсчете машино-мест.
- норматив машино-мест рассчитывается либо от количества квартир, продаваемой площади; либо привязывается к численности резидентов жилого комплекса;
- жильё, коммерция и социальные объекты нормируются отдельно, по разным таблицам НПА
5. Проверить инженерные и инфраструктурные ограничения
Когда коэффициенты и площади известны, остается составить итоговую стоимость проекта. Площадь по каждому типу (жильё, коммерция, паркинг) умножается на актуальную цену за квадратный метр или машино-место в локации проекта, а полученная сумма сравнивается со стоимостью земли. Уже на этом этапе — до проектирования рабочей документации — становится понятно, укладывается ли проект в заданные параметры рентабельности.
Массинг — фундаментальный этап проработки проекта
Часто на этапе мастер-плана или концепции девелопер сосредоточен исключительно на цифрах ТЭП: чем больше площадь, тем лучше экономика. Ловушка такого подхода в том, что за максимальными показателями могут скрываться фундаментальные просчеты, которые дадут о себе знать на этапе реализации проекта. Например, сформируется однотипная застройка, которая сделает проект монотонным, снизит его класс и потребует дополнительных затрат на привлечение потребителя. Или закладывается высокая средняя площадь квартир, которые сложно реализовывать.
Решение — не в отказе от плотности, а в более глубокой проработке архитектуры на её основе:
-
более тщательная работа с массингом позволяет спроектировать выразительные объемы зданий без сложных технических приемов и дорогих материалов, таким образом, при правильной расстановке высотных доминант застройка выглядит эффектнее;
-
при одинаковых ТЭП более выраженная тектоника объема визуально повышает уровень ЖК, увеличивает его ликвидность и стоимость квадратного метра. Когда основа проекта выверена, можно переходить к тонкой работе с деталями — усложнению пластики фасадов или концептуальным акцентам, которые усиливают общее восприятие, а не спорят с ним.
Логика «чем больше метров, тем выше доход» работает не всегда, и в практике ДЕВИЖН таких примеров немало.
Для клиента из Приволжья на стадии мастер-плана архитекторы подготовили упрощенную финансовую модель, которая показала: при максимальной плотности застройки итоговая рентабельность проекта оказывается ниже, чем при более сдержанных, комфортных показателях.
В другом, менее масштабном проекте разница в совокупной выручке между максимальным и комфортным сценарием ТЭП оказалась еще заметнее.
Есть и более тонкий эффект максимизации площади: при одних и тех же ТЭП продукт может выглядеть совершенно по-разному в зависимости от выбранного типа застройки. Проработка структуры застройки и пешеходно-рекреационного каркаса определяет не только расположение объектов на территории, но и её комфортность, экономическую эффективность, а также продуктовые преимущества.
Как получить точный расчет потенциала своего участка
Чтобы оценить реальный потенциал конкретного участка, архитектурному бюро обычно нужны: кадастровые данные, параметры ГПЗУ и ПЗЗ, а также вводные от заказчика — желаемый класс объекта и целевые показатели. На выходе девелопер получает не просто цифру площади, а понятную картину: сколько можно построить, какую выручку это может принести и насколько реалистична заявленная рентабельность.
Если вы рассматриваете земельный участок под жилой или многофункциональный проект, ДЕВИЖН поможет оценить его потенциал — разработает концепцию проекта или полноценный мастер-план с расчетом технико-экономических показателей.
Оставьте заявку на сайте, и команда бюро подготовит предварительную оценку под ваш проект.
ДЕВИЖН
редакция
Поделиться:
на рассылку
полезных идей
на почту
Советы и чек-листы для девелопера, результаты исследований,
инструкции по улучшению проекта, интересные кейсы
Есть задача?
Давайте обсудим!
Давайте обсудим!
